פוסטים

loan

לא רק בדק בית – טיפים ללקיחת משכנתא לפני קניית נכס

לקיחת משכנתא היא ללא צל של ספק אחד הצעדים החשובים ביותר בדרך לרכישת דירה, שהיא כשלעצמה הרכישה המשמעותית ביותר שאדם יעשה בחייו, על פי רוב. יש כאן סכומי כסף עצומים שמונחים על כף המאזניים, והרבה מלכודות שעלולים להיכנס אליהן אם לא נזהרים. הסיבה היא שתחום המשכנתאות נחשב כיום למורכב, מחייב בדיקות מקדימות וגם בירורים אקטיביים דרך מספר בנקים.

הנה מספר הצעות שעשויות להביא לבחירה אידיאלית של משכנתא, שתציע לכם חיסכון פוטנציאלי בסכומים של עשרות או אפילו מאות אלפי שקלים.

הגדרת צרכים:

הדבר הראשון שחשוב לעשות הוא להגדיר מה סכום הכסף שאתם רוצים לקחת בתור משכנתא, פונקציה של ערך הנכס אבל גם של ההון העצמי שעומד לרשותכם. מומלץ מאד שלא להשתמש בכל החסכונות לצורך הרשימה, וגם לא לבחור בהחזר חודשי ש"יחנוק" אתכם באופן שוטף.

כמו כן, חשוב להתייחס לא רק להווה אלא גם לעתיד. יש להכניס לחישוב תרחישים דוגמת הרחבת המשפחה (שמגדילה את ההוצאות ולכן פוגעת ביכולת ההחזר) או לחלופין קידום בעבודה, שדווקא צפוי לשפר את המצב מבחינה כלכלית.

בחינת מסלולים:

לאחר שכבר יודעים פחות או יותר למה זקוקים, אפשר להיכנס לעובי הקורה ולבחון מסלולי משכנתא: מומלץ מאד לא להסתפק בבנק בו מנוהל החשבון, אלא לנסות לקבל הצעות ממספר בנקים. בתנאים של תחרות כמו אלו שמאפיינים את תחום המשכנתא, יש פוטנציאל גדול להבדלים בין ההצעות השונות. אף על פי שאנשים רבים חושבים שאין להם יותר מדי כוח מיקוח מול הבנק, בעזרת ידע מספיק על התחום ושימוש בהצעות של בנקים מתחרים אפשר בלא מעט מקרים לשפר את תנאי הפתיחה של כל הצעה.

כל אחד מהבנקים צפוי להציע מסלולים שונים, הנבדלים ביניהם בפרמטרים דוגמת גובה המשכנתא, פריסת התשלומים, הריבית, הקרן, ההצמדה (אם קיימת) וכן הלאה. האותיות ה"קטנות" האלו מגדירות במידה רבה את האטרקטיביות של המשכנתא, ומנגד עלולות לכלול בתוכן מלכודות וסיכונים למי שאינו בקיא בתחום. יש שממליצים לא לבחור מסלול משכנתא אחד אלא לשלב בין מספר מסלולים, מה שמקטין את רמת הסיכון במקרה בו מסלול מסוים מתברר כבלתי משתלם.

אופציה מומלצת: סיוע של יועץ משכנתאות:

לפני שרוכשים נכס, צריך לבצע הרבה מאד בדיקות לגביו, לרבות פנייה לחברה המבצעת בדק בית שתסקור אותו מ-א' ועד ת', שתאתר ליקויים אפשריים ושתציע הצעות לתיקון שלהם. גם במקרה של לקיחת משכנתא, אפשר ולעיתים גם מומלץ להכניס לתמונה יועצי משכנתאות. ניתן להיעזר בחברת ייעוץ משכנתאות שתגדיר יחד עמכם את הצרכים ואת היכולות הכלכליות שלכם, תבדוק הצעות מול הבנקים, תתנהל מולם ולפעמים גם תבצע עבורכם את ההיבטים הבירוקרטיים של לקיחת ההלוואה.

הסיוע של יועצי משכנתאות אובייקטיביים (כלומר, כאלה שאינם פועלים מטעם הבנק שמציע את המשכנתא) כרוך אמנם בתשלום, אבל יכול לחסוך סכומים ניכרים בסיכום הכולל.

חשיבות בדיקת ליקויי בנייה לפני רכישת דירה חדשה

בין אם מדובר בדירה בבניין, בית פרטי או אולי קוטג' דו משפחתי, המקום בו אנחנו גרים מהווה לנו מקלט ומשרה ביטחון ורוגע. ההרגשה החמה שהבית שלנו מעניק בימי החורף הקרים או לאחר יום קשה במשרד היא בלתי ניתנת להחלפה. בכתבה הבאה תוכלו לקרוא על החשיבות של בדיקת בדק בית למקום בו תרצו להתגורר בדרך קבע ביסודיות לפני שתחתמו על החוזה.

 

בדיקת ליקויי בנייה בעת קניית דירה חדשה:

כאשר אנחנו מדברים על בדיקת ליקויים בדירה חדרה תמיד תיזכר בתור המקום בו כל המרפסות בבניין קרסו, למזל ללא אובדן בנפש, ולוודאי גם נזכור את אסון ורסאי הנוראי אשר גבה מספר כה רב של קורבנות.

החוקים ותקני הבנייה בישראל נמצאים גבוה ברשימה של המדינות המחמירות ביותר בעולם בנושא, בעקבות החשיבות הרבה שניתנת לבטיחות. אולם, למרות התקנים האלו אנחנו עדיין יכולים למצוא פגמים וליקויים רבים במקומות רבים, לרבות בנייני מגורים ואפילו בשטחים ציבוריים.

בזמן שהאדם הממוצע לא תמיד יוכל לשים לב לפרטים הקטנים שמרכיבים את החוקים הללו, מומחה בתחום יוכל למצוא אותם בכל עבר.

ביצוע בדיקה מקיפה ומקצועית של ליקויים בבנייה מוגדרת בתור חובה לכל מי שעומד לפני רכישה של דירה חדשה, במיוחד אם מדובר בשכונת מגורים ותיקה או במקרה והדירה נקנית ביד שנייה או יותר מכך.

רק לאחר שאתם תקבלו דו"ח מלא ומקיף על הנכס המדובר, ותוודאו כי אכן אינם שום ליקויים ובעיות במבנה, תוכלו להמשיך בתוכניות ולרכוש את הנכס. בדרך זו, אתם תוכלו לישון בלילה עם ראש שקט וחסר דאגות, ולא חס וחלילה לגלות מקרה אסון רק לאחר שהוא יקרה.

 

מהיכן מגיעות הבעיות?

בעקבות העובדה שלגורמים המתאימים אין מספיק כוח אדם כדי לבדוק ולעבור כל דירה, בית או מבנה במדינה כדי לראות שהוא עומד בכל התקנים הנדרשים, ישנם המון בעלי דירות ובתים שמשפצים ומשנים אלמנטים חשובים ללא אישורים והסדרים מתאימים.

בשכונות חרדיות ותיקות לדוגמה נוכל למצוא המון ליקויי בנייה, מפאת חוסר מקום ומרחב. ככל שהזמן חולף והמשפחות מתרחבות, ישנו צורך למרחב נוסף אך לא תמיד ישנה הכנה לבנייה, ורבים בוחרים שלא להתייחס לתקנים הנדרשים וכלל לא להודיע על הנעשה בנכס הפרטי.

אם אתם יכולים להבחין בחוסר אחידות במבנה, תוספות שבולטות בצורה מוזרה, ובכלל אלמנטים בבנייה שנראים לכם יוצאי דופן בנכס שהנכם מעוניינים לרכוש, אתם תהיו חייבים להזמין בדיקה מלאה לפני שתבצעו כל פעולה אחרת.

 

הבדיקה תכלול בין היתר בחינה של תוכניות המבנה לעומת המבנה בפועל, סריקה של תשתיות – מים, חשמל וביוב, בעיות של עובש ורטיבות, צבע והחיפוי של הקירות במבנה, בדיקה של המרצפות והקרמיקה, שכבות הבידוד השונות והגג.

במידה ואתם לא בטוחים בתהליך הנדרש למטרות הבדיקה הזו, מומלץ יהיה להתייעץ עם מומחה בנושא שיוכל לסבר את אוזניכם.

בדיקות שיש לבצע לפני רכישת דירה

על כמה דברים בחיים שלנו אנחנו מוציאים סכומים של מיליוני שקלים? אצל רוב האנשים, התשובה היא שעל דבר אחד בלבד – הדירה שלהם. הכספים שמונחים כאן על כף המאזניים הם חסרי תקדים בגודלם, בד בבד עם העובדה שרשימת הסיכונים גבוהה פי כמה מאשר בכל עסקה אחרת. כל טעות עלולה לעלות לכם הון תועפות, לפגוע באיכות החיים שלכם בטווח של עשרות שנים קדימה ואפילו להקטין את הבטיחות שלכם במה שאמור להיות המבצר שלכם. באמצעות מספר בדיקות פשוטות שתבצעו לפני הרכישה, תוכלו לקבל שקט נפשי ולהיכנס לדירה ברגל ימין.

בחינת האזור והמפרט הטכני:

כל רכישה של דירה מתחילה בהחלטה משמעותית אחת: איפה בדיוק לגור? יש כאן הרבה מאד שיקולים שנכנסים לתוך התמונה, למשל מקום העבודה שלכם, מגורי המשפחה המורחבת וכמובן – מחירי הדיור בכל עיר או ישוב, או אפילו בכל שכונה או רחוב באופן ייחודי. יש לראות האם התשתיות באזור מספקות מענה לצרכים שלכם, לדוגמא מבחינת תחבורה ציבורית או גנים לילדים. לאחר שמגדירים פחות או יותר את האזור, יש להיכנס לעובי הקורה ולבחון מה בדיוק מוצע בו. סקירה של דירות למכירה בפרויקטים חדשים, או לחלופין של לוחות יד שנייה (תלוי מה התקציב שלכם ומה אתם מחפשים), יכולים לקרב אתכם בצעדי ענק לעבר ההחלטה המתאימה ביותר עבורכם.

לצד הבדיקות האלה, עליכם להגדיר ביניכם לבין עצמכם מה בדיוק אתם מחפשים בדירה. פרמטר מרכזי הוא כמובן הגודל ומספר החדרים, כאשר צריך לקחת בחשבון תרחישים של שינוי במספר בני הבית (למשל, הרחבת המשפחה) – לכן יש להתחשב בצרכים שלכם בטווח של שנים ארוכות קדימה. המפרט הטכני צריך להיבחן בקפידה ובאלף ואחת זויות, תוך קבלת החלטות לגבי הפריטים שהם בגדר חובה עבורכם: מעלית, חנייה, מרפסת שמש, ממ"ד וכן הלאה.


חשיבות בדק הבית:

הסיוט הגדול ביותר הוא לעבור לדירה ולגלות כעבור מספר שנים שיש בה ליקויי בנייה שמצריכים הוצאות במקרה החמור, או מסכנים את חייכם במקרה החמור עוד יותר. מומלץ לא לקחת דבר כמובן מאליו, אפילו כשרוכשים דירה חדשה מקבלן, כשאסונות שהתרחשו בשנים האחרונות מצביעים על כך בודאות מוחלטת. בחנו את הדירה בצורה מוקפדת בכל אחד מהביקורים, אך אל תסתפקו בכך. מומלץ מאד להזמין חברה מקצועית לביצוע בדק בית, סבב של בדיקות מקיפות שמיועדות לאתר ליקויי בנייה (כולל אלה הנסתרים והמורכבים ביותר לאיתור), חוסר התאמה של הבית לתוכניות שלו או מפגעים אחרים. החברות נעזרות בכוח אדם מיומן – מהנדסי בנייה, למשל – ובציוד מתקדם שיאתר בקלות גם את המורכבים שבליקויים. התוצאה היא דו"ח מפורט המתייחס לליקויים שנמצאו ולעלויות המשוערות של התיקון שלהם.

הכלל המנחה שלכם צריך להיות שאיתור מוקדם של הבעיות האלה לפני שמשלימים את הרכישה בפועל, הופך את ההתמודדות איתן לפשוטה יותר. אתם יכולים בהחלט לדרוש מהגורם שמוכר לכם את הדירה שיתקן אותם טרם השלמת העסקה, או לדרוש שהליקויים יגולמו בכל מקרה בהפחתה של מחיר העסקה.